Аренда без заключения договора. Риски, последствия и штрафы для владельца жилплощади

Существует множество мифов, связанных с арендой, которые, если не сформулировать их правильно, могут иметь реальные последствия, как для арендодателей, так и для временных жильцов.

Договор аренды является очень распространенным видом договора и в юридическом смысле должен называться коммерческой арендой.
Сторонами договора являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель).
На первый взгляд, все просто: вы находите подходящего арендатора, договариваетесь с ним об условиях оплаты, сроках использования и доходах от имущества. Но именно тогда перед арендодателем встает вопрос о том, подписывать или нет письменное соглашение. И вот тут-то арендодателю вспоминаются некоторые наблюдения, которые говорят: без договора проще! Давайте развеем эти мифы раз и навсегда.
«Без договора вы можете не платить подоходный налог».
Это утверждение — абсолютный миф. Отсутствие письменного договора не освобождает арендодателя от уплаты НДФЛ и, кроме того, делает его более уязвимым. В век цифровых технологий достаточно отслеживать регулярные, однообразные платежи на его адрес, или арендатор, которому пришлось съехать не по собственной вине, напишет анонимную жалобу в налоговые органы, приложив чеки или квитанции об оплате в течение срока давности, который составляет немало — 3 года с момента последнего платежа.
В этом случае налоговые органы привлекут арендодателя к ответственности за сданное в аренду имущество, независимо от того, какую серую схему он применил. Арендодателю придется заплатить неуплаченный подоходный налог в размере 13% от суммы арендной платы, полученной за весь период аренды, и штраф в размере 20% от суммы накопленного налогового обязательства.
Кроме того, налоговым органам не придется доказывать, что вы сдавали квартиру «дорого»; если вы не сможете доказать расходы на аренду, для расчета будет использоваться средняя рыночная цена, а она не всегда бывает низкой.
Знаете ли вы, что в дополнение к вышеуказанным наказаниям арендодатель может быть приговорен к тюремному заключению сроком до одного года? Это вполне возможно, если владелец не платил НДФЛ в течение трех лет или сумма неуплаченного налога превысила 2,7 миллиона рублей.
«Нет никакого договора — вы можете выселить арендатора в любое время и выбросить его вещи за дверь».
Опять же, миф. Да, право собственности в этом случае мало чем помогает.
Предположим, что арендатор исчез, сменил замки и оставил свои вещи в квартире на хранение?
Все кажется простым: открыть квартиру, поменять замки и хранить вещи жильца до тех пор, пока он не явится и не заплатит. Но грамотный адвокат тут же запротестует: так делать нельзя, и неважно, что это ваша собственность. Изъятие чужого имущества может считаться кражей. Это не миф, а вполне реальная и хорошо зарекомендовавшая себя судебная практика. Вам придется доказать факт аренды в суде, но до этого момента вы должны держать недвижимость в своем владении и не беспокоить временного арендатора. Вы согласились впустить его в свою собственность по своему усмотрению, не оговаривая условия проживания и обязанности арендатора.
Юридические условия и штрафы применяются только в том случае, если вы следуете закону и не игнорируете надлежащую документацию.
Если у вас есть договор и описанные в нем особые условия возврата имущества, вы можете изъять вещи арендатора, обеспечить их хранение и реализовать полномочия арендодателя в своих интересах, а также потребовать арендную плату в судебном порядке.
«Договор не защищает ваши активы».
Это тоже миф. Были случаи, когда владельцы квартиры обращались за помощью: арендатор исчез и забрал с собой всю бытовую технику, которой была оборудована квартира.
Конечно, в этом случае необходимо сразу обращаться в полицию, но только для того, чтобы доказать фактическое наличие этой техники в квартире и доказать акт, по которому это оборудование было передано арендатору. А это невозможно без грамотно составленного контракта. потому что без юриста трудно разобраться во всех нюансах составления акта на предметы домашнего обихода, мебель, бытовую технику и даже ремонт, поэтому доказать, что ценной является именно картина, а не фотопечать, которая была украдена, — это провал.
Нужно отметить, что в некоторых случаях удавалось вернуть украденные вещи, но для этого требовались четкие доказательства, стоимость которых несоизмерима со стоимостью составления хорошего договора аренды.
В заключение следует отметить, что внедоговорная и незаконная деятельность по аренде жилья не только наказуема по закону, но и создает дополнительные проблемы и риски для арендодателя, такие как:
• штраф за незаконное проживание, а также уголовная ответственность от 6 месяцев в случае задолженности перед государством до 500 000 рублей и максимум до 3 лет в случае значительных налоговых обязательств;
• сдача в аренду третьему лицу без уведомления владельца. А также организация незаконной деятельности в съемной квартире без договоренности (притон, бордель, незаконная миграция);
• повреждение имущества и отделки квартиры или дома. Без договора практически невозможно получить компенсацию за ущерб и уничтожение имущества, вызванные наводнениями, пожарами;
• неоплаченные счета за коммунальные услуги;
• если в спорах с арендаторами вам понадобится помощь правоохранительных органов или суда, вам все равно придется платить подоходный налог. Контракт будет считаться заключенным де-факто. Поэтому скрывать отношения с самого начала не имеет смысла.
Однако не каждое соглашение защищает арендодателя — к такому документу следует относиться серьезно. Это не простой шаблон, который можно найти в Интернете.
Не пренебрегайте услугами адвоката, который поможет вам составить соглашение, чтобы сэкономить себе деньги и нервы в будущем. При составлении договора юрист записывает его как некий свод прав и обязанностей сторон, стараясь учесть все тонкости, обратиться к своему опыту и прецедентному праву и сделать документ максимально благоприятным и защитить интересы арендодателя и арендатора.
По материалам GSL News