Верховный суд разъяснил порядок признания самовольных построек легальными

Верховный суд РФ в Постановлении Пленума №44 от 12.12.2023 детализировал порядок легализации самовольных построек, внеся ясность в спорные вопросы судебной практики. Документ заменил устаревшие разъяснения 2010 года и учел изменения в Гражданском и Градостроительном кодексах, вступившие в силу после 2018 года. Ключевое нововведение — принцип пропорциональности: снос теперь рассматривается как крайняя мера, а суды обязаны оценивать существенность нарушений и техническую возможность приведения объекта в соответствие с нормами. Под самовольной постройкой понимается здание, возведенное с нарушением одного из четырех критериев: отсутствие прав на землю, несоответствие виду разрешенного использования, строительство без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. При этом регистрация объекта в ЕГРН не препятствует его признанию самостроем, а изменения в законодательстве после начала строительства не могут служить основанием для сноса, если изначально работы велись правомерно. Особый акцент сделан на защите добросовестных застройщиков, предпринимавших меры для легализации, и интересов третьих лиц (например, дольщиков). Срок исковой давности по требованиям о сносе составляет 3 года, но не применяется, если постройка угрожает жизни людей.

Условия легализации: от теории к практике

1.Критерии сохранения самостроя. Суды теперь обязаны анализировать не только формальные нарушения, но и их последствия. Например, превышение процента застройки участка на 10–15% при отсутствии угрозы безопасности может считаться незначительным, особенно если получены согласия соседей или нарушение вызвано изменением методик расчета площадей. В деле из Сочи Верховный суд отменил решение о сносе дома из-за расхождений в проектной и фактической площади, указав, что суды не исследовали отсутствие угрозы для граждан и возможность устранения нарушений.

2.Реконструкция vs новое строительство. Если реконструкция (например, увеличение этажности) проведена без разрешения, но соответствует нормам безопасности, суд может обязать узаконить изменения через внесение корректировок в документацию, а не требовать сноса. Однако для многоквартирных домов необходимо согласие всех собственников на уменьшение общего имущества.

3.Роль добросовестности застройщика. Право собственности на самострой признается, если:

oЗастройщик имел права на землю (собственность, аренда);

oОбъект соответствует актуальным нормативам на момент обращения в суд;

oСохранение постройки не нарушает интересы третьих лиц.
При этом попытки получить разрешения «для галочки» приведут к отказу — суды проверяют реальность действий по легализации.

4.Специальные случаи. Для ИЖС и садовых домов до 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок: уведомление о строительстве заменяет разрешение, а регистрация права возможна по техническому плану и декларации. Однако это не распространяется на коммерческие объекты — в Краснодаре предприниматель проиграл спор о капитальном павильоне, построенном вместо временного, так как воля собственника земли (администрации) была нарушена.

Нюансы судебного процесса и риски

·Ответчики по искам о сносе. Ими могут быть не только застройщики, но и текущие владельцы самостроя, включая наследников или покупателей. Однако если объект приобретен добросовестно, суд может освободить нового собственника от обязанности сноса, переложив ее на предыдущего владельца.

·Экспертиза как ключевое доказательство. Заключение о соответствии нормам безопасности обязательно. В Ессентуках суд отказал в иске о сносе многоэтажки из-за отсутствия экспертизы, хотя здание строилось без разрешения. При этом «частные» экспертизы, оплаченные застройщиком, суды часто игнорируют — требуется судебное исследование.

·Последствия легализации. После признания права собственности разрешение на ввод в эксплуатацию не нужно — достаточно технического плана для внесения данных в ЕГРН. Однако для коммерческих объектов могут потребоваться дополнительные согласования (пожарные, санитарные).

·Риски для инвесторов. Покупка самостроя без проверки разрешительной документации опасна: даже если суд сохранит объект, новый владелец может взыскать убытки с продавца. В деле о дебаркадере в Краснодарском крае предприниматели избежали штрафа только потому, что постройку возвел предыдущий собственник.

Справочная информация:

·Сроки исковой давности: 3 года с момента обнаружения нарушения (кроме случаев угрозы жизни).

·Документы для легализации: правоустанавливающие документы на землю, технический план, доказательства попыток получить разрешения.

·Куда обращаться: иск подается в суд по месту нахождения объекта. Для коммерческих споров — арбитраж, для частных лиц — суды общей юрисдикции.

Новые правила создают баланс между защитой прав собственников и публичными интересами, но требуют от застройщиков тщательной подготовки документации и учета изменений в законодательстве.