Тренды рынка коммерческой недвижимости в 2025 году: что пользуется спросом?

Рынок коммерческой недвижимости России в 2025 году переживает трансформацию: высокая ключевая ставка (18–22%) сократила объемы нового строительства на 27%, но спрос на качественные объекты продолжает расти. Основными драйверами стали дефицит современных площадей, смещение предпочтений арендаторов и господдержка логистических и туристических проектов . Лидером по инвестициям остаются офисные помещения (35% рынка), но складская недвижимость демонстрирует рекордную доходность — до 13,5% годовых благодаря буму e-commerce. В Москве и Петербурге востребованы стрит-ритейл (помещения до 200 м²) и гибридные пространства, сочетающие коворкинги с кафе, тогда как в регионах растет спрос на многофункциональные комплексы у транспортных узлов. Кризис крупных ТЦ продолжается: вакантность достигает 8%, а средняя площадь новых проектов сократилась на 36% за десятилетие. При этом 70% сделок заключают частные инвесторы с капиталом от 20 млн рублей, предпочитающие объекты с готовым ремонтом и долгосрочными арендаторами .

Ключевые тренды: от офисов до складов

1.Офисная революция. Несмотря на возврат 85% компаний к офисной работе, спрос сместился в сторону компактных блоков (50–250 м²) с гибкими планировками и HR-ориентированными сервисами (фитнес-зоны, коворкинги). В Москве ставки аренды выросли на 18%, достигнув 26 100 ₽/м²/год, а дефицит качественных площадей класса А привел к росту сделок build-to-suit (под конкретного арендатора). Тренд на децентрализацию усилился: новые бизнес-центры строят за МКАД, например, в «Прокшино» (Троицкий округ), где создают цифровую экосистему с энергоэффективными зданиями .

2.Логистический бум. Складская недвижимость сохраняет лидерство по доходности (11–13%), но структура спроса изменилась:

oLight industrial (объекты до 5 000 м² с офисными блоками) — рост на 40% из-за малого бизнеса;

oРегиональные хабы в Казани, Новосибирске — аренда подорожала в 1,5 раза из-за дефицита;

oСобственные склады ретейлеров (например, «Вайлдберриз») вместо аренды .

3.Стрит-ритейл vs ТЦ. Помещения до 100 м² в жилых комплексах с пешеходным трафиком приносят до 12% годовых, тогда как крупные ТЦ теряют арендаторов — за квартал открылось лишь 2 международных бренда . Успешные проекты делают ставку на фуд-корты и локальные услуги (аптеки, химчистки) .

4.Туристическая недвижимость. Гостиницы и сервисные апартаменты (аналог апарт-отелей) привлекли 35 млрд рублей инвестиций благодаря госпрограмме льготного кредитования под 6% . В Сочи и Крыму доходность достигает 25% в сезон .

5.Mixed-use как антикризисный формат. Комплексы, объединяющие офисы + апартаменты + ритейл, снижают риски девелоперов:

oВ Москве 59% новых проектов — многофункциональные;

oСпрос на кварталы с рабочими местами (офисы + спортзалы) вырос на 64% .

Дополнительные факторы и скрытые риски

·Налоговые изменения. Повышение налога на прибыль до 25% и прогрессивный НДФЛ вынуждают инвесторов пересматривать стратегии: популярность ЗПИФов (фондов недвижимости) выросла на 30% .

·ESG-требования. Объекты с солнечными панелями и рекуперацией тепла получают скидки 15% на кредиты, но их доля пока не превышает 7% рынка .

·Коллективные инвестиции. Доля сделок с участием краудинвестинговых платформ достигла 18%, особенно для объектов с низким порогом входа (от 5 млн рублей) .

·Региональные различия. В Екатеринбурге и Казани спрос на офисы класса B упал на 20%, тогда как в Краснодаре гостиницы дорожают на 15% ежегодно .

ТОП-5 перспективных форматов коммерческой недвижимости в 2025 году

1.Офисы с гибридными зонами (коворкинги + переговорные) — доходность 9–11%;

2.Склады light industrial (до 5 000 м²) — спрос превышает предложение в 2,3 раза;

3.Стрит-ритейл в ЖК (аптеки, мини-маркеты) — аренда от 3 000 ₽/м²/мес;

4.Сервисные апартаменты у транспортных узлов — окупаемость 5–7 лет;

5.Mixed-use комплексы с клиниками/фитнесом — рост стоимости на 12% в год .

Рынок ждет дальнейшего роста ставок аренды на 8–10%, но ужесточение кредитной политики может замедлить сделки. Главный совет инвесторам — фокусироваться на объектах с готовой инфраструктурой и долгосрочными арендаторами.